Para calcular la Rentabilidad Anual del Alquiler se deben dividir los ingresos anuales del alquiler (brutos o netos) a precio de mercado entre el precio de valoración de mercado de la vivienda en ese mismo año.

Para el cálculo de la Rentabilidad del Alquiler de la vivienda nunca se debe utilizar el precio de compra sobre plano, mucho más bajo, sino el precio de mercado que tiene la vivienda terminada en el momento en que se alquila. Utilizar precios antiguos más bajos lleva a un aumento erróneo de la Rentabilidad del Alquiler.

Cuando hacemos una compra sobre plano para alquilar posteriormente, hay que distinguir dos fases que no son simultáneas:

• Una primera fase de inversión de alto riesgo y alta rentabilidad que es la operación de compra sobre plano. Para calcular el Retorno de la Inversión de esta fase se utiliza la proporción entre el precio de valoración de mercado de la vivienda terminada y el precio de compra sobre plano.
• Una segunda fase de alquiler en la cual calcularemos la Rentabilidad del Alquiler únicamente a partir del precio de valoración de mercado de la vivienda ya terminada.

Dividir los ingresos anuales del alquiler entre el precio de compra sobre plano no indica ni aporta ninguna información. Tampoco puede nunca considerarse Retorno de la Inversión. Si quisiéramos calcular el Retorno de la Inversión de un largo periodo de tiempo que incluya tanto las ganancias de la operación de compra sobre plano como las ganancias del alquiler del primer año, tampoco nos serviría de nada dividir los ingresos anuales del alquiler entre el precio de compra sobre plano. Esto se debe a que en ningún momento se incluye en esa fórmula el precio de la vivienda terminada, necesario para conocer la ganancia del capital de la operación de compra sobre plano.

Para calcular la Rentabilidad del Alquiler de una inversión, únicamente se deben utilizar ingresos anuales del alquiler que estén basados en una valoración de mercado y que sepamos que vamos a poder mantener en el tiempo.

Muchos promotores inmobiliarios ofrecen la venta de una vivienda junto con un contrato de alquiler de uno o varios años por el cual el nuevo propietario se convierte en arrendador y la promotora se convierte en inquilina con derecho a subarrendar a terceras personas. Estos ingresos temporales del alquiler nunca deben ser utilizados para calcular la Rentabilidad del Alquiler ni para calcular el precio que estamos dispuestos a ofrecer por una vivienda.

Por ejemplo, si un inversor espera una rentabilidad del alquiler mínima del 5% y los ingresos a precio de mercado del alquiler de una vivienda son de $5.000 anuales, este inversor estará dispuesto a ofrecer hasta $100.000 máximo. Si, por el contrario le aseguran un contrato de alquiler de un año por $6.000 y no es consciente de la sobrevaloración, estará dispuesto a pagar $120.000 por la vivienda ($6.000 es el 5% de $120.000). El promotor pagará $6.000 por un alquiler anual que subarrendará por $5.000, asumiendo una pérdida de $1.000, y el inversor pagará una sobrevaloración de $20.000.